La Location Meublée est un outil d'exception destiné à un investisseur soucieux du maintien de ses revenus au moment de la retraite, grâce à l'acquisition d'un patrimoine de bon rapport. Produit destiné à la location ou à la gestion d'une activité spécifique, les revenus provenant de cette location entre dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non des revenus fonciers.
Logements concernés : Chambres ou appartements meublés, ou encore logements de résidences de tourisme n'offrant pas de prestations hôtelières.
l
Location meublée professionnelle (LMP)
Bénéficiaires du dispositif : La qualité de Loueur Professionnel est reconnue aux personnes qui sont inscrites en cette qualité au registre du commerce et des sociétés et qui réalisent plus de 23.000€ (150.870F) de recettes annuelles (loyers courus taxes comprises) ou retirent de l'activité de loueur 50 % au moins de leur revenu.
Location meublée non professionnelle (LMNP)
Bénéficiaires du dispositif : La qualité de Loueur Non Professionnel est reconnue aux personnes non inscrites au registre du commerce et des sociétés et qui réalisent moins de 23.000€ (150.870F) de recettes annuelles (loyers courus taxes comprises) ou retirent de l’activité de loueur moins de 50% de leur revenu.
Comparaison LMP / LMNP
Les LMP et LMNP sont compatibles avec la récupération de la TVA, si et seulement si :
- Le logement est situé dans une résidence avec services ou de tourisme classée
- L'investisseur passe un bail commercial d'au moins 9 ans avec un exploitant offrant les 4 services para-hoteliers suivants :
- Accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners, fourniture du linge de maison
- Les loyers perçus sont soumis à TVA (5,5%)
- La TVA est payée sur les loyers par trimestres civils
- La procédure permettant de récupérer la TVA est declenchée dès que l'investisseur peut justifier avoir perçu 3 mois de loyer
Concernant les LMP :
Les bénéficiaires du dispositif LMP profitent d’une réduction du revenu imposable.
Chaque année, l'investisseur déduit de son revenu global le différentiel entre son revenu et :
- les intérêts d'emprunt,
- les charges de propriété et de copropriété,
- les frais d'établissement,
- les dépenses d'entretien et de réparation,
- les charges liées à son statut (cotisations vieillesse et allocations familiales.
Chaque année, en période déficitaire, l'investisseur cumule les amortissements sur :
- les meubles (période de 5 à 7 ans),
- les murs (période de 20 à 30 ans).
En période bénéficiaire, l'investisseur puise dans cette réserve pour effacer ses revenus BIC. Les revenus de son activité LMP sont donc nets d'impôt pendant 10 à 15 ans en général.
Concernant les LMNP :
Les bénéficiaires du dispositif LMNP jouissent d’une constitution de revenus exonérés d'impôt.
Chaque année, l'investisseur déduit de ses revenus locatifs (BIC) :
- les intérêts d'emprunt,
- les charges de propriété et de copropriété,
- les frais d'établissement,
- les dépenses d'entretien et de réparation,
- les amortissements des meubles (période de 5 à 7 ans),
- les amortissements des murs (période de 20 à 30 ans).
Ces déductions vont annuler ses revenus et donc réduire à zéro les impôts à payer sur les loyers perçus.
En période déficitaire, les amortissements ne peuvent être déduits, mais seront imputés sur les revenus locatifs des années bénéficiaires.
|
|
|
|
|
