Le ministre de l'économie et des finances vient d'engager (1er août 2006) une réflexion sur l'aménagement des conditions d'exonération des loueurs en meublé afin de ne pas disproportionner ce dispositif (qui soumet l'exonération à une double condition de ressources) destiné à lutter contre les abus. Actuellement, un redevable bénéficiaire de l'exonération en tant que loueur en meublé professionnel perd son exonération, temporairement, à l'occasion de la réalisation de travaux sur les locaux les rendant indisponibles pour la location. 

L'imposition à l'ISF est différente selon que le loueur est ou non professionnel.

Loueur non professionnel (LMNP)

L'immobilier du loueur non professionnel est imposé normalement à l'ISF, il ne bénéficie d'aucun abattement ou exonération.

Loueur professionnel (LMP)

Les loueurs en meublé professionnels peuvent bénéficier d'une exonération d'ISF au titre des biens nécessaires à leur activité. Mais les conditions pour en bénéficier sont restrictives dans la mesure où il faut remplir cumulativement les trois conditions suivantes :

· être inscrits au RCS (ou qui peuvent justifier de leur volonté d'inscription) ;

· réaliser plus de 23 000 € de recettes annuelles dans le cadre de cette activité ;

· et retirer de cette activité plus de 50 % des revenus de leur foyer fiscal.*

Pour ce qui concerne les logement loués en meublé, ce dispositif d'exception s'applique aux seuls locaux d'habitation loués meublés détenus directement par le redevable. Lorsque l'immeuble est détenu et loué en meublé par une société, seules peuvent être exonérées :

· si la société n'a opté pour le régime des sociétés de personnes, seules les parts du gérant peuvent être exonérées à condition qu'il y exerce son activité à titre principal et qu'il détienne au moins 25 % du capital social,

· si la société a opté pour le régime des sociétés de personne, toutes les parts des associés exerçant leur activité à titre principale dans cette société peuvent bénéficier de l'exonération d'ISF.

Sources

CGI, art. 885 R
Rép. min. à M. Zocchetto, JO Sénat 24 oct. 2002, p. 2467
 

Loueur en meublé et plus-values

Les plus-values ne sont pas traitées de la même façon selon que le loueur est ou non professionnel.

Loueur non professionnel (LMNP)

Pour le loueur non professionnel, les plus-values relèvent toujours du régime des plus-values privées et cela même si l'immeuble est inscrit au bilan de son entreprise. Ces plus-values d'activité sont imposées comme des plus-values de particulier.

Loueur professionnel (LMP)

Pour le loueur professionnel, le régime qui lui est appliqué dépend du montant des recettes imposées dans la catégorie des BIC.

Nouveautés

La loi Dutreil a réaménagé le régime d'exonération des plus-values réalisées par les petites entreprises pour les plus-values réalisées au cours d'exercices clos à compter du 1er janvier 2004. Le seuil d'exonération applicable aux activités commerciales est porté de 152 600 € à 250 000 €. Au-delà de cette limite, un mécanisme d'exonération dégressif est institué.

Si les recettes n'excèdent pas 250 000 € TTC et que l'activité est exercée depuis au moins 5 ans, alors les plus-values sont exonérées.

Si les recettes sont comprises entre 250 000 € et 350 000 € (ces recettes s'apprécient HT pour les plus values réalisées depuis 2006, TTC avant cette date) et que l'activité est exercée depuis au moins 5 ans, les plus-values sont exonérées pour une fraction de leur montant. Le montant imposable de la plus-value est alors déterminé en lui appliquant un taux égal au rapport entre, d'une part, la différence entre le montant des recettes et 250 000 € et, d'autre part, le montant de 100 000 €.

Si l'activité est exercée depuis moins de 5 ans ou si les recettes excèdent 350 000 € , les plus-values sont soumises au régime des plus et moins-values des professionnels à court ou long terme.

Exemple

Un loueur en meublé réalise en 2004 une plus-value de 10 000 € pour un chiffre d'affaires de 310 000 €. Il dépasse le seuil de chiffre d'affaires pour bénéficier d'une exonération totale mais peut bénéficier d'un abattement. Le montant de la plus-value imposable est déterminé de la façon suivante :
10 000 € x (310 000 € - 250 000 €)/100 000 € = 6 000 €

Sources

CGI, art. 151 septies