La location en meublé peut se faire sous deux formes. Elle peut être professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP). Cette qualification engendre des différences quant aux obligations du bailleur ainsi que sur le régime fiscal lui étant applicable.
Est considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP), le loueur qui :

· est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS),

· et tire de l'activité de location en meublé un chiffre d'affaires annuel de 23 000 € minimum ou au moins 50 % des revenus de son foyer.

Si l'une ou l'autre de ces conditions n'est pas remplie, le loueur est considéré comme non-professionnel (LMNP).

Inscription au Registre du commerce et des sociétés

En principe, pour être considéré comme professionnel, les loueurs en meublés doivent être inscrits au RCS. En pratique toutefois, cette condition est difficile à remplir car nombres de greffiers refusent l'inscription au RCS au motif que l'activité de loueur en meublé n'est pas une activité commerciale. L'administration fiscale admet donc de retenir la simple volonté d'inscription au RCS et non une inscription effective. La lettre de refus du greffe suffit à apporter la preuve de cette volonté.

Condition tenant au montant des recettes

Chiffre d'affaires annuel au moins égal à 23 000 €

Ce seuil de 23 000 € correspond au total des loyers TTC devant être perçus sur l'année d'imposition. On comptabilise les loyers échus, cela englobe les loyers effectivement encaissés et ceux qui sont encaissables.
Si le foyer fiscal comporte plusieurs membres se livrant à la location meublée le seuil de 23 000 € est apprécié au niveau de l'ensemble du foyer.
Ce seuil s'apprécie en tenant compte également des revenus tirés de la location en meublé d'immeubles situés à l'étranger, lorsque ces revenus sont imposables en France.

Remarque

Si l'activité commence ou s'arrête en cours d'année, le seuil de 23 000 € s'apprécie au prorata du nombre de jours d'exercice sur l'année. Par exemple, si l'activité débute le 16 juin, l'activité est exercée pour l'année civile pendant 195 jours d'où un seuil à atteindre de : 23 000 € x (195/360) = 12 458 €.

Recette représentant au moins 50 % du revenu global

Si le loueur tire de son activité de location meublée moins de 23 000 € de recettes durant l'année, il peut être considéré comme professionnel si les revenus tirés de cette activité représentent plus de 50 % du revenu global net du foyer. Le revenu global est composé de la somme de tous les revenus nets catégoriels y compris ceux provenant de la location meublée. Le revenu global de référence du foyer fiscal s'entend des revenus de tous les membres du foyer fiscal avant déduction d'éventuels déficits globaux, des charges pesant sur le revenu global ou des déficits antérieurs.

Remarque

Si l'activité commence ou s'arrête en cours d'année, la comparaison doit être effectuée par rapport au revenu global ajusté prorata temporis en fonction de la durée de location.

Cas particuliers - Acquisition d'un bien en VEFA

L'administration a précisé que lorsqu'un bien est acheté en état futur d'achèvement et n'est pas livré la même année, l'investisseur ne peut se prévaloir de la qualité de loueur en meublé professionnel qu'à compter de l'exercice à la clôture duquel les conditions (inscription au RCS, perception de recettes annuelles au moins égale à 23 000 € ou à la moitié des revenus du foyer de l'investisseur) seront satisfaites. Ainsi, les dépenses engagées la première année (année de l'acquisition en VEFA) ne pourront pas générer un déficit déductible du revenu global. Le déficit résultant de ces dépenses (dont les frais d'acquisition qui représentent en règle générale 10 à 30 % du montant total de l'opération) ne pourra être qu'imputé sur les BIC non professionnels réalisés au cours de l'année et des 6 années suivantes, ce qui est particulièrement désavantageux. Mieux vaut donc s'assurer que la livraison du bien interviendra la même année que celle de l'acquisition.

Ce problème se pose également lorsque l'acquisition en VEFA intervient en début d'année et le début de la location en fin d'année. Le seuil de 23 000 € ou de 50 % des revenus est rarement atteint malgré la règle d'appréciation des recettes prorata temporis à partir du commencement de l'activité. La difficulté vient de la détermination du "commencement de l'activité" : l'administration fiscale n'a apporté aucune précision officielle à ce sujet : certains centres des impôts considèrent que le début de l'activité correspond au début de la location, ce qui semble logique, et dans ce cas les seuils de 23 000 € ou de 50 % des revenus peuvent être atteint sans difficulté. Or, d'autres centres prennent en compte la déclaration d'existence pour la TVA (or en matière de TVA, l'investisseur est considéré comme assujetti dès l'engagement des premières dépenses), soit en l'occurrence la date d'acquisition en VEFA : dans ces conditions, les seuils de 23 000 € ou de 50 % des revenus ne sont quasiment jamais atteints.

Tableau récapitulatif

Tableau comparatif foncier BIC